월세 거래금액이 5천만 원 미만이면 70배로 바뀌는 이유

월세 거래금액은 보증금에 월세를 단순히 더하는 게 아니라 월세에 100을 곱해서 더한 금액이다. 그런데 이렇게 계산한 금액이 5천만 원보다 적으면 100 대신 70을 곱해 다시 계산해야 한다.

이 차이 때문에 같은 보증금·월세 조합이라도 적용되는 중개보수 요율과 한도액이 달라진다.

월세 거래금액, 왜 따로 계산하나요?

중개보수는 집값이나 보증금이 아니라 거래금액을 기준으로 요율을 매긴다. 매매는 집값 자체가 거래금액이지만, 월세처럼 보증금과 매달 내는 돈이 섞인 계약은 그 두 가지를 하나의 숫자로 합쳐야 요율표를 적용할 수 있다.

그래서 월세를 일정 배수로 환산해 보증금에 더하는 방식을 쓴다. 월세는 매달 나가는 돈이라 보증금과 1:1로 더하면 계약 규모가 작게 잡히므로, 월세에 배수를 곱해 거래금액에 반영하는 것이다.

이 배수가 바로 100이다. 보증금 + (월세 × 100)이 기본 공식이고, 여기까지는 소액이든 고액이든 같은 방식이 적용된다.

5천만 원 기준으로 왜 70배를 쓰나요?

기본 공식(월세×100)으로 계산한 거래금액이 5천만 원 미만이면 월세에 곱하는 배수를 100에서 70으로 바꿔 다시 계산한다. 보증금이 적고 월세 비중이 큰 소형 계약일수록 이 조건에 걸릴 가능성이 크다.

배수를 70으로 낮추면 거래금액이 줄어들고, 그만큼 소액 월세 계약의 중개보수 상한액도 낮아진다. 5천만 원 미만 구간에서는 이렇게 배수를 낮춰 계산하도록 정해져 있다고 이해하면 된다.

즉 70배 규칙은 별도의 특례가 아니라, 기본 공식으로 계산한 값이 5천만 원 미만일 때만 적용하는 2단계 재계산이다. 처음부터 70을 곱하는 게 아니라, 100을 곱해 본 뒤 조건에 맞으면 70으로 바꾼다는 순서가 중요하다.

월세 거래금액·중개보수 계산법

계산 순서는 두 단계다. 먼저 보증금 + (월세 × 100)을 계산하고, 그 값이 5천만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산해 최종 거래금액을 확정한다.

최종 거래금액이 정해지면 그 금액이 속한 구간의 상한요율을 곱해 중개보수를 구한다. 임대차(전월세) 상한요율은 2026년 10월 기준으로 아래 표와 같으며, 지역 조례마다 한도액이 다를 수 있어 계약 지역의 조례로 다시 확인해야 한다.

표의 요율은 모두 상한선이며 부가세는 별도다. 실제 지불액은 중개사와 협의해 상한선 이하로 정할 수 있다.

계산 예시로 직접 확인하기

보증금과 월세가 조금만 달라져도 70배 규칙이 적용되는지 여부가 갈린다. 아래 세 가지 조합으로 어떻게 달라지는지 비교해 본다.

첫 번째와 두 번째 줄은 ×100으로 계산하면 각각 3,500만 원, 4,000만 원으로 5천만 원 미만이라 ×70으로 다시 계산했다. 세 번째 줄은 ×100 결과가 정확히 5,000만 원이라 5천만 원 미만 조건에 걸리지 않아 그대로 사용한다.

세 번째 줄처럼 거래금액이 5천만 원 구간에 걸치면 요율이 0.4%로 바뀌고 한도액도 20만 원에서 30만 원으로 올라간다. 본인 계약의 보증금·월세로 같은 순서를 대입하려면 이 사이트의 중개보수 계산기에 숫자만 넣으면 같은 방식으로 자동 계산된다.

계산할 때 주의할 점

가장 많이 틀리는 부분은 순서다. 70배를 바로 쓰는 게 아니라 100배로 먼저 계산해 5천만 원 미만인지 확인한 다음에만 70배로 바꿔야 한다.

표에 나온 요율은 모두 상한요율이다. 실제 받는 중개보수는 중개사와 협의해 상한선보다 낮게 정할 수 있으며, 한도액이 있는 구간(5천만 원 미만, 5천만~1억 원 미만)은 계산값이 한도를 넘으면 한도액으로 깎인다.

한도액과 상한요율은 지역 조례에 따라 달라질 수 있다. 이 글의 수치는 경기도 조례를 기준으로 했으므로, 계약하는 지역의 조례를 지자체 홈페이지나 중개사에게 한 번 더 확인하는 게 안전하다.

자주 묻는 질문

Q. 매매 거래에도 70배 규칙이 적용되나요?
아니다. 70배 규칙은 보증금과 월세가 함께 있는 임대차(전월세) 거래금액을 계산할 때만 쓰는 방식이고, 매매는 매매가 자체가 거래금액이다.

Q. 거래금액이 딱 5천만 원이면 어느 쪽을 쓰나요?
5천만 원 미만일 때만 70배로 재계산하므로, 정확히 5천만 원이면 재계산 조건에 해당하지 않아 100배로 계산한 값을 그대로 쓴다.

Q. 표의 요율에 부가세가 포함되어 있나요?
아니다. 상한요율표의 모든 수치는 부가세가 포함되지 않은 금액이며, 부가세는 별도로 계산해야 한다.

Q. 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 이 글의 규칙과 같나요?
아니다, 보증금을 월세로 전환할 때 쓰는 전환율은 별도 규칙(연 10%와 한국은행 기준금리+2%p 중 낮은 쪽)이며 거래금액 계산에 쓰는 70배·100배 규칙과는 다른 계산이다. 전환 계산이 필요하면 이 사이트의 전월세 전환 계산기를 쓰면 된다.

정리

월세 거래금액은 보증금 + (월세 × 100)으로 먼저 계산하고, 그 값이 5천만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산한다. 이렇게 확정한 최종 거래금액에 구간별 상한요율을 곱하면 중개보수 상한액이 나온다.

임대차 상한요율은 지방세법이 아니라 지자체 중개보수 조례로 정해지며, 지역마다 조금씩 다를 수 있다. 숫자를 직접 넣어 보려면 이 사이트의 중개보수 계산기를 이용하면 된다.

직접 계산해 보기: 중개보수 계산기 · 전월세 전환 계산기

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참고한 공식 자료: 지방세법 · 공인중개사법(중개보수)

작성·검수: 부동산계산소 편집팀 · 초안은 AI 도구로 쓰고 숫자와 기준은 공식 자료와 대조해 확인했습니다. 편집 원칙